Основная проблемная ситуация на рынке девелопмента логистической недвижимости характеризуется следующим набором противоречий.
- На рынке розничных и оптовых продаж России более 10 лет одновременно сокращается доходность и объемы продаж.
- На рынке логистических услуг растет спрос на услуги в сегменте недвижимости класса «А» со стороны «падающей» дистрибуции и производителей.
- Происходит снижение стоимости аренды премиальной логистической, что ведет к росту сроков окупаемости инвестиций в нее.
- При этом минимальный рост объемов строительства логистической инфраструктуры заметен только в сегменте класса «А».
- Несмотря на то, что недвижимость классов «Б» и «С» имеет радикально более низкие ставки аренды постоянно сокращаются объемы аренды таких помещений. Их строительство практически отсутствует.
Казалось бы, производители и дистрибуторы столкнувшись с падением спроса и доходности должны переключиться на логистическое обслуживание в более дешевых инфраструктурных проектах. Однако, на практике происходит обратное. Для того, чтобы разобраться в причинах подобного явления и на этой базе создать рекомендации для развития девелоперских проектов в области логистики предполагается целесообразным провести следующий анализ.
- Сделать кратный исторический обзор развития рынка логистической недвижимости в мире и России. Описать Текущее состояние.
- Тезисно обозначить основные направления развития логистики производителей и дистрибуции в России. На базе анализа развития «Клиента» (дистрибутора и производителя) определить перспективы развития аутсорсинга логистики.
- Используя анализ перспектив спроса на услуги аутсорсинга логистики спрогнозировать спрос на логистическую инфраструктуру. На базе прогноза спроса на логистическую инфраструктуру выработать рекомендации для девелопера складской недвижимости.
Кратный исторический обзор развития рынка логистической недвижимости в мире и России. Текущее состояние.
Традиционно на Западе логистика развивалась за счет того, что развивалась торговля, а следом за ней дистрибуция. Аутсорсинг логистики открывал для дистрибуции возможности быстрого роста и востребованность услуг логистики была крайне высокой. Рост логистики приводил к тому, что рос спрос на логистическую инфраструктуру (подвижной состав, склады, платежные системы). Логистическая инфраструктура создавалась по принципу «build-to-suit». Потому, что спрос на инфраструктуру превосходил предложение.
Страны, вступившие на путь современного развития позднее типа Польши, выбрали концепцию опережающего развития логистической инфраструктуры. Эту политику поддерживали международные финансовые институты типа Мирового банкаi, которые активно финансировали подобную деятельность. Это привело к тому, что доля вакантных складских площадей в 90-е годы часто превышала 50%. Коммерческий сектор крайне медленно развивался и заполнял эти вакансии.
Россия вступила на путь развития еще позднее. Видя последствия опережающего развития инфраструктуры международные финансовые институты не финансировали развитие инфраструктуры. Складские площади создавались исключительно коммерческими компаниями на спекулятивный капитал. Довольно долго до 00-х годов профессиональные инвестиции в складскую недвижимость по доходности превосходили инвестиции в жилую и торговую недвижимость. Проблема состояла в том, что квалифицированного персонала практически не было и качественные проекты появлялись на рынке редкоii.
Тем не менее на рынке в 2005-2007 году произошел кризис. В результате складские проекты перестали пользоваться спросом на прежнем уровне цены и самые качественные девелоперы радикально понизили цены. До этого момента аренда складской недвижимости класса «А» превышала среднеевропейский уровень в 2-3 раза. Спекулятивный капитал покинул этот сегмент девелопмента. Российские и западные инвесторы закрыли проекты и не стали открывать новых.
Некоторые компании решили переориентироваться и строить складские площади класса «Б» или «С». Логика состояла в том, что компании дистрибуторы и производители- основные соискатели складских площадей захотят экономить. Все эти компании в результате разорились. Они не смогли найти клиентов.
Основные направления развития логистики производителей и дистрибуции в России. Перспективы развития аутсорсинга логистики.
Основной тенденцией развития дистрибуции и производства в России стало укрупнение. Статистика постоянно сообщает о том, что число предприятий малого и среднего бизнеса в России постоянно сокращается. На сегодня в дистрибуции и производстве доля подобных предприятий изучающее мала. Поглощение мелких дистрибуторов и производителей является в целом общемировой тенденцией. Можно рассуждать о доли таких предприятий в общем числе в разных странах мира. Но ясно одно, что концентрация бизнеса в этой сфере является показателем его зрелости и развития.
Поглощение мелких компаний в этом сегменте ведет к целому ряду положительных моментов. На место стихийному управлению харизматичных создателей приходит систематизация бизнес- процессов. Появляются системы управления качеством. Потребители от этого только выигрывают. Для системности управления необходимо внедрение автоматизированных систем управления, частью которых является WMS. Это создает предпосылки для качественного перехода на аутсорсинг услуг логистики без потери управляемости и контроля и, что не маловажно позволяет оценить себестоимость собственной «логистики».
В результате работы качественной системы управления бизнес-процессами (такую систему могут позволить себе только крупные компании) появляется материалы для анализа себестоимости логистических процессов компании. Это дает возможность сравнить цены аутсорсинга подобных услуг и понять, что специализация, о которой писал еще Адам Смит не пустые слова. Как только компания дистрибутор или производитель понимают, что, передавая свои логистические процессы на аутсорсинг они получают не только экономию, но и гарантированное качество, а также возможность расширять или снижать ассортимент и объемы продаж без особенных дополнительных затрат они принимаю решение этот аутсорсинг покупать. Не маловажным фактором для этого является большой набор услуг, которые предлагают стандартные логистические операторы: лицензионные режимы, стикерование, «доставка до двери» и работа в системе «фулфилмент» для интернет-магазинов, которые стало модно создавать.
Становится понятным, что стратегия крупнейших западных игроков рынка типа Procter&Gamble, Kimberly-Clark, Reckitt Benckiser, Mars, Kraft Food которые являются основными покупателями аутсорсинговых услуг в мире и России практически безальтернативна. Российские компании обслуживая логистические контракты с этими компаниями набираются опыта и обретаю компетенции на уровне мировых. Именно такие компании операторы и создают основной спрос на логистическую инфраструктуру.
Краткий анализ спроса на логистическую недвижимость со стороны компаний логистических операторов. Прогноза спроса на логистическую инфраструктуру и рекомендации для девелопера складской недвижимости.
Одной из основных особенностей деятельности логистического оператора является то, что вся деятельность ведется на основании строго разработанных стандартов операционной деятельности. Следование этим стандартам становится настоящей манией. Эксперты рынкаiii говорят об этом, как об альфе и омеге бизнеса. Стандартизация действительно дает выдающиеся результаты и помогает получить финансовые результат невозможный без этого.
Для получения такого финансового результата и строгого следования операционным процедурам, которые работают еще и в системе менеджмента качества необходимо использовать и «стандартные» инфраструктурные решение. Отклонения от стандартов в инфраструктуре ведут к потере не только качества, но и производительности, а значит и доходности.
Одним из основных требований к провайдеру услуг, предъявляемым покупателем является полный контроль над стоком, процессами и качеством. Понятно, что это невозможно обеспечить на разрозненных складских площадках разного качества. Как следствие у покупателя услуг возникает понимание, что провайдер услуг будет оперировать на одной или нескольких площадках одного качества. При этом экономия на качестве складского помещения будет означать потерю не только качества операций, но и контроля над ними. Это неприемлемо.
Таким образом, мы видим, казалось бы, парадоксальная ситуация- мелкие дистрибуторы разоряются, но экономия на логистики для них не возможна. Крупные дистрибуторы тратят деньги на самую дорогую из возможных логистик и получают от этого только дополнительную прибыль.
Девелоперы, которые попытались построиться под мелкими дистрибуторами и строили дешевые склады класса «Б» и «С» разорились. Дистрибуторы, которые настойчиво продвигали самые дорогие инфраструктурные проекты в области складской логистики выиграли. Заявленные выводы для участников рынка стали практически очевидными. Есть правда еще сопротивляющиеся, но деньги в данном случае решают все.
Но логистика и соответственно спрос на складскую недвижимость не стоит на месте. Можно смело предполагать, что сложившаяся ориентация на склады класса «А» будет претерпевать серьезные изменения и выиграет тот, кто эти изменения уловит первым.
Россию ждет рост интернет торговли. Рано или поздно, компании типа Amazon, Ebay, Alibab будут контролировать не менее 80% рынка. Их решения в области логистики понятны. Не думаю, что в обозримом будущем российские логисты смогут предложить для них конкурентоспособные технологические решение. Однако, создание логистической инфраструктуры, где эти решения будут реализованы всегда задача локальная. На первом этапе никто из этих компаний не создавал инфраструктуру с нуля.
Наибольший спрос на складскую недвижимость в будущем будут предъявлять именно они. Соответственно необходимо создавать проекты, которые максимально приспособлены к реализации их технологических решений. Если не вдаваться в детали это означает прежде всего склады в большой долей мезонинов- не 5-7% как сейчас в среднем, а до 25%. При этом принципиально другой должна быть доступность этих мезонинов для товарных потоков. Не символические 2-3 лифта и пару технологических окон, а полноценные складские лифтовые системы, речь, конечно, не идет о системах типа Kardex их использование возможно только для локальных задач и не только из-за дороговизны. Стоит обратить внимание на системы Hanel Lean, Megastore и другие. Представители этих компаний всегда готовы рассказать и помочь, еще на уровне проектирования склада найти решения, которые в будущем позволят девелоперу получить дополнительные доходы при сдачи складской недвижимости в аренду.
В качестве выводов стоит заметить, что одна из основных проблем современной экономики России состоит в том, что экстенсивный рост не возможен, его потенциал исчерпан. Для роста экономики необходима интенсификация всех сфер деятельности. Одной из отраслей экономики, которая позволяет интенсифицировать практически все сферы экономики является логистика. Это особенно важно потому, что исторически сложилось, так что логистика в России является одно из самых слабо развитых отраслей экономики. Россия входит в группу стран с самыми высокими логистическими издержками и самым низким качеством логистических услуг.
Однако уже сегодня ситуация начала меняться. Есть уверенность, что Россия сможет решить проблемы с логистикой. Понимание того почему тенденции развития рынка складской недвижимости именно таковы и прогнозирование их будущего состояния ключ к успеху.
i Д.Стиглиц. Глобализация: тревожные тенденции. //Национальный общественно научный фонд., 2003.
ii Материалы международных консультантов https://www.knightfrank.ru/research , https://www2.colliers.com/ru-RU/Research#sort=date%20ascending , https://www.jll.ru/ru/.
iii http://www.mbarus.ru/news/pallety-letayut-tolko-v-sarayakh/